Centri Commerciali in Italia: Progetti Futuri e Crescita della Permanenza dei Visitatori

Il mercato dei centri commerciali in Italia si sta consolidando, confermando caratteristiche di un settore maturo. Per il triennio 2026-2028, sono previsti nove progetti significativi, tra cui quattro nuove aperture: a Cantù (Co), Torino e Brescia nel 2027, e a Messina nel 2028. Inoltre, cinque ampliamenti sono in programma, tra cui quelli di Shopville Le Gru e Romagna Shopping Valley. Se tutti i progetti saranno completati, il numero totale di centri commerciali aumenterà al massimo dello 0,4%.

Attualmente, in Italia ci sono 1.006 centri commerciali attivi, con un incremento dello 0,5% rispetto ai 1.001 registrati nel 2025. Nell’ultimo anno, sono stati inaugurati importanti strutture come il Waterfront Mall di Genova, il Fass Shopping Centre di Elmas, che offre 52.800 mq di superficie lorda affittabile, e la Galleria Porta Vittoria di Milano. L’Iper Tosano di Brescia ha riaperto dopo un’importante riqualificazione, mentre si è registrata una sola chiusura, mantenendo un saldo positivo con un ritmo costante di 2-4 aperture all’anno.

Un aspetto rilevante è che gli investimenti si concentrano maggiormente sulla riqualificazione delle strutture esistenti piuttosto che sulla costruzione di nuovi centri. Dal 2021, sono stati effettuati 13 interventi di ampliamento e riapertura. Il tasso di vacancy si mantiene su livelli fisiologici nei centri premium, oscillando tra il 3,1% e il 5,2%, mentre sale all’8,3% nei centri provinciali e raggiunge il 15% nei centri locali analizzati.

Un dato interessante è che il 67% dei centri commerciali ha più di vent’anni, con un’età media di 24 anni, un dato simile a quello della Germania, dove il 64% dei centri ha un’età comparabile. Sono stati analizzati anche i bacini di utenza e i tempi di permanenza dei visitatori. I factory outlet attraggono il 70% dei visitatori entro un raggio di 43 km, con una permanenza mediana di 77 minuti. I centri commerciali raggiungono la stessa quota entro 17 km, con una permanenza di 56 minuti, mentre i retail park, entro 19 km, registrano visite più mirate della durata di 46 minuti.

Negli ultimi tre anni, la permanenza media nei centri commerciali è aumentata di 4,5 minuti, con un incremento riscontrato in 7 centri su 10. Mario Resca, presidente di Confimprese, ha dichiarato: «I dati della ricerca Reno confermano che il mercato dei centri commerciali in Italia ha raggiunto una fase di maturità e solidità. In questo contesto, il valore non si misura più nella quantità delle nuove aperture, ma nella capacità di valorizzare il patrimonio esistente. La crescita dei tempi di permanenza, la stabilità dei canoni e i bassi livelli di vacancy nei centri più performanti confermano, inoltre, la centralità dei centri commerciali come luoghi di aggregazione, consumo ed esperienza per milioni di persone».

Gian Enrico Buso, managing partner di Reno, ha aggiunto: «Il retail real estate italiano è un settore maturo e la maturità non rappresenta un limite: è la condizione di un mercato in grado di crescere senza espandersi. Il nostro stock ha la stessa anzianità di quello tedesco, ma in Germania è stato avviato un ampio programma di modernizzazione. La sfida del prossimo decennio non riguarda dove costruire, ma che cosa riqualificare».